בישראל של המאה ה-21 נפרדים לאט לאט מרכישת דירות להשקעה שהופכות ליקרות ולפחות רווחיות, ומקדמים בברכה את הקרקעות להשקעה. מדובר על פוטנציאל חדשני ומבורך מסיבות רבות אותן ימנה המאמר שלפניכם.
הפוטנציאל של קרקע להשקעה
סיכון קטן ורווח גדול
קרקע להשקעה היא הלהיט המככב כיום בשוק הנדל"ן. לאחר שרוכשי דירות להשקעה הבינו שהם מסכנים את הכספים שלהם בדירות יקרות ותשואות נמוכות, הם מצאו את הפוטנציאל של קרקע להשקעה. המשקיעים הבינו שהעלות אותה הם משלמים על קרקע, בין אם היא מופשרת ובין אם לא, היא סכום הרבה יותר נמוך שמביא לתשואות גבוהות יותר תוך זמן קצר. מדובר על סיכון כספי קטן לעומת רווח גדול וזה מה שמניע אותם בעיקר.
מדוע מדובר על השקעה טובה?
המשקיעים ששבעו מהשקעות בדירות יכולים לפנות לאפיקים שונים כדי להשקיע את כספם. ניתן אומנם להשקיע בשוק ההון, אך אם רוצים השקעה נזילה הטוב ביותר הוא לבחור בקרקע להשקעה. ומדוע? ראשית, מדובר על השקעה רווחית במחיר נמוך. ככל שמצטרפים לרכישה בשלב מוקדם יותר, לפני שהקרקע הופשרה, כך קונים בזול יותר. שנית, קרקעות למכירה הן חלופה משתלמת יותר מרכישת דירות. זאת לאור העובדה שהמחיר של הקרקע עולה לאורך הפשרת הקרקע והבנייה עליה. שלישית, מדובר על תהליך קצר ויעיל. כלומר, התשואות מגיעות תוך זמן קצר מרגע שהקרקע מופשרת.
האם רכישת קרקע היא תהליך מורכב?
לעומת התהליך אותו עובר המשקיע ברכישת דירה, תהליך קניית הקרקע מורכב יותר מכיוון שיש צורך לאתר קרקע המתאימה לצרכים של המשקיע, לבדוק את תהליך ההפשרה שלה, התכנית של הפרויקט שייבנה עליה והאישורים להכשרתה. לא מספיק שהקרקע תאושר ברמה האזורית והמחוזית. היא צריכה אישור ארצי שניתן להשביח אותה לשטח מגורים. חברת יזמות מקצועית תדע לאתר את הקרקע הטובה ביותר להשבחה ותפעיל אנשי מקצוע שונים כמו שמאים, עורכי דין, קבלנים ועוד על מנת להעריך את שוויה ואת הפוטנציאל של קרקע להשקעה. במקביל, חברת היזמות תפעל מול הרשות המקומית ורשויות אחרות כדי שתהליך ההפשרה יהיה מהיר ויעיל.
ההבדלים בין קרקע מופשרת לקרקע לא מופשרת
קרקעות למכירה מתחלקות לשני סוגים. קרקע חקלאית מופשרת וקרקע חקלאית שעדיין לא הופשרה, כלומר עוד לא שינתה את יעודה. קרקעות שהופשרו יהיו יקרות יותר ופחות רווחיות מקרקעות שלא הופשרו עדיין. יש לכך מספר סיבות. הראשונה היא סיכון בהשקעה. מכיוון שזכויות הבנייה ימומשו בוודאות הסיכון נמוך ולכן מחיר הקרקע עולה. שנית, ככל שהביקוש לקרקעות שהופשרו גדול יותר, כך מחירן עולה. כמו כן, מימוש ההשקעה מהיר ברגע שכבר יש תכנית בנייה ולכן המחיר עולה. מצד אחד מדובר על השקעה בטוחה ללא סיכון ומצד שני על מחיר יקר יותר ורווח נמוך, אלא אם כן משקיעים גם בבנייה ומייד לאחריה מוכרים את הבית. לעומת זאת, רכישת קרקע שעדיין לא הושבחה תהיה יותר זולה והרבה יותר רווחית ברגע שתשנה את הייעוד שלה למגורים. אומנם מדובר על השקעה מסוכנת יותר ולכן יש לבדוק לעומק את התוכניות העתידיות לגבי הקרקע.
כמה עולה קרקע חקלאית?
כיום ניתן לרכוש קרקעות למכירה שעדיין לא הופשרו במחירים של 100-500 אלף ₪ בהתאם למיקומה של הקרקע ושלב ההפשרה שלה. כלומר הזמן בו תשנה את ייעודה למגורים. כמובן שקרקע להשקעה בהוד השרון תהיה יקרה יותר מקרקע בנגב. למרות זאת צריך לזכור שככל שמדובר בשלב התחלתי יכולים להשתבש התכניות ולכן ההשקעה גם עלולה ליפול ולכן צריך להיות מאוד זהירים. מעבר לכך, ישנם לא מעט שרלטנים המוכרים קרקעות עם הבטחות של הפקת רווחים מהירה מאוד. לפיכך, יש להיות עם יד על הדופק ולרכוש רק מחברת נדל"ן אמינה ומקצועית.
איך חברת נדל"ן מקצועית תסייע לכם?
אנשים שרוצים להשקיע בקרקע צריכים קודם כל לאתר אותה. לחברת נדל"ן מקצועית יש את היכולת לאתר קרקעות כאלו בקלות ולכן היא מציעה אותן למכירה כמתווכת. ככל שהמוניטין של החברה גדול יותר ויש לה הצלחות מוכחות, כך תדעו שבחרתם בחברה איכותית שלא תעבוד עליכם. למשל, חברה כמו א.ב מוראנו – קרקעות למכירה מציעה קרקעות במקומות אטרקטיביים כמו הוד השרון עם תכניות ידועות מראש של בניית בתי מגורים ועסקים על קרקעות שהחלו בתהליך הפשרה. למיקום ישנה חשיבות רבה מכיוון שיש יותר ביקוש ולכן גם הרווח גדול יותר.
פוטנציאל ההשקעה מתגלם בתכנית המתאר
כאשר מחליטים לרכוש קרקע להשקעה חובה לבדוק את תכנית המתאר של החלקה ואת עמדתה של הרשות המקומית. תכניות מתאר ניתן למצוא באתר של מקרקעי ישראל או בתכנית בניין עיר ברשות המקומית. אין להשקיע מבלי להבין את ייעודה של הקרקע. ייתכן והרשות המקומית מתנגדת לבנייה, ייתכן ויבנו על הקרקע מבנים שיפגעו בשווי שלה וייתכן שיש על הקרקע חובות קודמים או נושים. ככל שהתכנית ברורה יותר, כך הסיכון יהיה נמוך יותר וההשקעה תהיה מוצלחת יותר.
בחירת קרקע שאין עליה התנגדות
בנוסף לבדיקת תכנית המתאר של הקרקע יש לבדוק אם אין התנגדות מגורמים אחרים ולא רק הרשות המקומית. למשל ארגונים הקשורים לאיכות הסביבה, מפלגות שונות וארגונים אחרים עלולים לסכל את התכניות מסיבות אידיאולוגיות או סביבתיות ולהשפיע על הצלחת הפרויקט. כך למשל, תושבי האזור עלולים להגיש התנגדות משפטית מכיוון ששינוי ייעוד הקרקע יפגע בנוף.
חשיבות בדיקת הקרקעות השכנות
כאשר מדובר על קרקעות מחוץ לפרויקט שאותו מוכרים, חשוב לבדוק אם אלו קרקעות פרטיות שנרכשו על ידי קבלנים או יזמים הבקיאים בתחום. אם מדובר על אנשים ממולחים סימן שמדובר על אזור טוב להשקעה עם פוטנציאל גדול. לעומת זאת, מחירים מופקעים של הקרקעות השכנות, בדרך כלל מגורמים פרטיים, צריכים להדליק מנורה אדומה.
מחיר נמוך לעומת מיסוי גבוה
אומנם בקרקע להשקעה יש רווחיות עקב המחיר הנמוך אך ביחד עם זאת המיסוי שלה גבוה. כאשר רוכשים קרקע צריכים לקחת בחשבון עלות של מס שבח והיטל השבחה שהוא על סך 50% מערך הנכס מכיוון שמדובר על שינוי ייעוד ורווחיות שתעלה את ערך הנכס בעתיד.
למי כדאי להשקיע בקרקע למכירה?
השקעה בקרקע מתאימה לכל מי ששבע מהשקעה בדירות או בשוק ההון ורוצה להרוויח כסף בסיכון נמוך יחסית. אנשים התלויים ברווחים, סבלניים לטווח ארוך ומוכנים לקחת סיכון עדיף שירכשו קרקעות שעדיין לא שינו את יעודן. לעומת זאת, לאנשים שלא רוצים לסכן את הכסף שלהם ומעוניינים ללכת על בטוח מומלץ לרכוש קרקע יקרה יותר שהייעוד שלה ברור. במידה ואין לאנשים ניסיון בהשקעות מסוג זה, מומלץ לקבל ליווי של חברת נדל"ן מקצועית ולעשות מחקר מעמיק בנושא.
לסיכום, רכישת קרקע להשקעה היא אינה דבר של מה בכך גם אם מדובר על מחיר זול. על מנת שיהיו רווחים צריך לתאם ציפיות ולא ללכת שולל אחר פרסומים לגבי קרקעות באזורים שונים מבלי לבדוק אותן לעומק גם מבחינת הייעוד שלהן וגם מבחינת המיקום הפיזי. ככל שמוכיחים כי הפוטנציאל של הקרקע רווחי יותר ושמדובר על השקעה נבונה, כך התשואות יהיו גדולות יותר במיוחד כשמדובר על אזור אטרקטיבי וליווי של חברה מקצועית.
א.ב מוראנו – קרקעות למכירה
שלמה המלך 37, קרית אונו 5542133
טלפון: 03-949-9669
abmoreno.co.il
