אז ראיתם דירות כאלה ואחרות ועכשיו הגיע הזמן להחליט: האם אכן זו שצדה את עיניכם יותר מכל היא גם המתאימה לכם – לא גדולה מדי, לא קטנה מדי ולא חורגת מהתקציב? אם השאלה הזו מטרידה את מנוחתכם, הגעתם לכתובת הנכונה (תרתי משמע)
האם זו הדירה הנכונה לכם?
בחסות לאומי
לפי נתונים מעודכנים של משרד הבינוי והשיכון מחודש פברואר 2021, בשנת 2020 הסתכם היקף העסקאות של דירות מגורים ב-113 אלף. לשם השוואה, בעשור האחרון נרשם ממוצע שנתי של 106 אלף עסקאות "בלבד". עם זאת, רוב הדירות שנמכרו לא היו חדשות ורק 41 אלף עסקאות בוצעו מול קבלנים. למעשה, משפרי דיור שמבצעים כ-38 אלף עסקאות בשנה מהווים כשליש מסך העסקאות של דירות בישראל.
משמעות הנתונים היא שעסקאות נדל"ן הן עניין מורכב גם אם פונים ישירות לקבלן וגם אם לא. מצד אחד, צריך לבחור את הדירה המתאימה מבחינת גודל, מספר חדרים, מיקום גיאוגרפי, קרבה למוסדות חינוך, פרופיל סוציו-דמוגרפי של השכנים וכן הלאה. מצד שני, לא כל דירה שתמצא חן בעינינו גם תעמוד בתקציב.
מהי רכישה כדאית?
הפתרון הוא להתחיל בסינון גס בין האפשרויות שעל הפרק ולהבחין בין רכישה כדאית לבין רכישה מסוכנת. בשביל לדעת אם הרכישה כדאית או מסוכנת, מומלץ לבנות תמהיל משכנתא בסיסי לתקציב של 5,000-6,000 ש"ח בחודש.
לאחר מכן, אפשר להשתמש במחשבון משכנתא כדי לבחון את התמהיל הזה בריביות גבוהות ב-2%-3% – כמו למשל במסלול של ריבית פריים לעומת ריבית משתנה. בשלב הבא, מסתכלים על יתרת הקרן בעוד 5 שנים, 10 שנים ו-15 שנים ובודקים בכל נקודת זמן מה גובה החוב לבנק. זה הסעיף שמתאר את אומדן הכסף שתחזירו למשכנתא בעזרת ההחזר החודשי, לכן הוא חשוב.
אם ההחזר שאליו מגיעים הוא משהו שאתם יכולים לעמוד בו, זו כנראה תהיה רכישה כדאית. אבל אם סובייקטיבית זה מרגיש לכם מסוכן, יכול להיות שזו עדיין לא הדירה הנכונה עבורכם ושעדיף להמשיך לחפש. בכל מקרה, אפשר לייצר נקודות ביקורות לאורך החישוב ובכל פעם לחזור על הבדיקה עם מספרים אחרים, לפי ההצעה שעל הפרק.
כך תזהו רכישה מסוכנת
הצד השני של המטבע מתמקד בפרמטרים יחסית אובייקטיביים שעוזרים לזהות רכישה מסוכנת. כמובן שצריך לבחון כל מקרה לגופו ומה שכדאי עבורכם יהיה מסוכן לאדם אחר, אבל הדגש הוא על האופן שבו מבצעים את הבדיקה וההשוואה בין הדירות.
קיימות כמה בדיקות פשוטות שיעזרו לכם לבחון האם הדירה מסכנת אתכם עכשיו ובעתיד. ראשית, מומלץ לבדוק האם יש לפחות שני בנקים שונים שמוכנים להעניק לכם אישור עקרוני. צאו מנקודת הנחה שבבנק מועסקים בעלי מקצוע שהתפקיד שלהם הוא לבדוק בדיוק את זה – רמת הסיכון שאתם לוקחים על עצמכם – אז אפשר לסמוך עליהם.
שנית, בנו תמהיל משכנתא אבל הכניסו למערכת השיקולים גם תסריט שבו אתם חלילה מאבדים את מקום העבודה או סופגים ירידה בהכנסות. אף אחד לא אוהב לחשוב על תרחיש כזה, אבל אף אחד גם לא אוהב להיות חייב כסף לבנק. אז כדי למנוע מראש את עוגמת הנפש והלחץ, בצעו את הבדיקות ובררו האם כבר עכשיו אתם בכל חודש בגירעון תקציבי או בעודף תקציבי.
התייעצו עם בעלי מקצוע!
ההחלטה על הדירה היא שלכם בבלעדיות, אבל אתם לא חייבים לעבור את התהליך לבד. לכן, מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע ולא רק עם חברים ומשפחה. בנוסף, כדאי לנטרל שיקול רגשי ולבצע כמה שיותר בדיקות ושיעורי בית.
כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל
