העלייה המתמשכת במחירי הדיור הביאה את קבינט הדיור לאשר את הצעות 0% מע”מ על דירות חדשות לרוכשי דירה ראשונה ואת מכרזי “מחיר מטרה”. הצעת מע”מ 0 מתייחסת לרוכשי דירה ראשונה[1], ישירות מהקבלן[2], בעסקאות רכישה שאינן עולות על 1.6 מיליון ₪[3]. הצעת “מחיר מטרה” קובעת כי שיווק הקרקעות במדינה יעשה עם מחיר קבוע מראש שתהיה בו הנחה של 20% ממחיר השוק.

מכון כת”ר לכלכלה עפ”י התורה, התבקש לחוות דעתו בנושא זה. חוקרי המכון נדרשו לשאלות מרכזיות אלו:

  1. מה הוא מקומו של השלטון בתחומי המקרקעין והדיור?
  2. האם מתווה ההנחה, המתבסס על מנגנון של פטור ממע”מ, הנו מותר וראוי, או שעדיף ליתן סיוע כספי ישיר לרוכשי דירה?
  3. האם מותר וראוי כי השלטון יקבע מחירי מקסימום לדירות?

מקומו של השלטון בתחום המקרקעין

אין חולק על כך שהדרך היעילה ביותר להורדת מחירי הדיור הינה הגדלת ההיצע. בעניין זה יש לשלטון תפקיד מכריע, שהרי כ-93% מהמקרקעין במדינת ישראל מצויים בידי השלטון ושלוחותיו. למונופולין שלטוני זה על המקרקעין, אליו מצטרפים הליכי תכנון מסורבלים[4], השפעה גדולה על היצע הדירות[5], וכל הצעת פתרון לעליה במחירי הדיור חייבת לשקלל נתון בסיסי זה.

ברובד ההלכתי המהותי, הבעלות על המקרקעין בארץ ישראל נועדה להיות בעיקרה בידי האזרחים הפרטיים, כאשר השלטון מחזיק בהן רק ככל הנדרש לצרכי ציבור, או כפיקדון בעבור אזרחי המדינה בדורות הבאים[6]. לשלטון קיימת סמכות עזר להפקיע מקרקעין לצרכי ביטחון חיוניים[7], וגם זאת רק במגבלות רבות, המגנות על קניינם של האזרחים[8].

לפיכך מוטל על גורמי השלטון לפעול לשם הגדלת היקף העברת אדמות מדינה לידיים פרטיות, תוך נקיטת צעדי הזהירות המתבקשים על מנת לוודא כי הקרקעות הללו ישמשו רק לייעודם – דהיינו מגורים לאזרחי המדינה, ולא לשם ספקולציות, או השתלטות של טייקונים ישראלים או שאינם ישראלים על קרקעות המדינה.

סיוע ממלכתי בדיור כחלק ממצוות הצדקה הציבורית

על-פי ההלכה, אין זה מתפקיד השלטון לספק דיור לכלל האזרחים, אלא רק, כחלק ממצוות הצדקה הציבורית, לעניים שבהם שאינם מסוגלים להגיע בכוחות עצמם לדיור מינימאלי בקניה או בשכירות.[9]. לפיכך, אין מקום בהלכה למתן סיוע כספי שלטוני ישיר לכלל רוכשי הדירות בלא בדיקת מצבם הכלכלי.[10]

ההצעה למע”מ 0 אינה לוקחת בחשבון מצבו הכלכלי של האזרח וגם אינה מצטמצמת לדיור מינימאלי בלבד, ועל כן ודאי שלא ניתן לראותה כחלק ממצוות הצדקה הציבורית.

פיקוח על מחירים

על-פי ההלכה, אין זה מתפקידו של השלטון להתערב ביחסי המסחר בין האזרחים השונים, אלא במקרים מסוימים שמנתה ההלכה, ובעיקר בקשר לפיקוח על תקינות כלי המדידה המסחריים ולפיקוח על מחירים של מוצרי יסוד חיוניים, במידת ההכרח בלבד[11].פיקוח על מחירם של מוצרים נוספים מותר, על-פי הסכמת בני הקהילה[12], אלא שהתערבות שלטונית רחבה זו בחיי הכלכלה אינה חובה[13], והיא אכן לא נהגה בפועל בקהילות ישראל[14].

יש על כן להבחין בין שוק הנדל”ן בכלל לבין הדיור המינימאלי. בעוד שעל שוק הנדל”ן בכלל אין חובה להפעיל פיקוח מחירים, קיימת חובה להפעיל פיקוח כזה בכל הנוגע לדיור המינימאלי שאינו נופל בחשיבותו ממוצרי היסוד אותם מנו חז”ל. תכליתו של הפיקוח לוודא כי מתח הרווחים של הקבלנים ויתר הגורמים המשפיעים על המחיר הסופי של הדירה לא יהיה מופרז[15].

פיקוח זה חייב להיות מלווה בצעדים משלימים שימנעו מצב בו הקבלנים ימנעו מבניית דירות קטנות משום שהדבר לא יהיה כדאי עבורם מחמת הפיקוח. היות שכאמור, המדינה היא הבעלים של כמעט כל הקרקעות הפנויות במדינה, בכחה לוודא בניית דירות קטנות על ידי התניה מראש שחלק מסוים מכל קרקע מדינה הניתנת לקבלנים יוקצע לדירות אלו שייבנו תוך פיקוח מחירים.

על כן ההצעה לקביעת “מחיר מטרה” הינה צעד ראוי על פי ההלכה, ובלבד שתוגבל לדיור מינימאלי המהווה, כאמור, מצרך יסוד.

יש הטוענים כי תכנית מע”מ 0 תביא לירידה במחירי כלל הדירות. אם אכן אלו הם פני הדברים הרי שמבחינה זאת מהווה התכנית צעד נכון, אלא שרבים החולקים על קביעה זו ועל כן איננו מחווים דעתנו בעניין זה.

“הכרת תודה” של המדינה כלפי המשרתים

הצעתו המקורית של שר האוצר בנוגע למע”מ 0 קבעה שהטבה זו תחול רק על מי ששרתו בצבא או בשירות לאומי. ההצדקה להבחנה זו בין מי ששירת לבין מי שלא שירת נומקה על ידי היועץ המשפטי של משרד האוצר בשני נימוקים: א. הכרת תודה של המדינה כלפי המשרתים. ב. פיצוי על חסרון הכיס שנגרם כתוצאה מהשירות.

על פי ההלכה אין מניעה שהמדינה תתבסס על נימוקים אלו בכדי לתת הטבות למי ששרתו אותה[16], אלא שדומה שהשימוש במע”מ 0 לשם כך איננו ראוי משום שאין מדובר בהטבה בסכום קבוע אלא בהטבה הניתנת כאחוז מסוים ממחיר הדירה, הרי שבפועל היה תהיה גבוהה יותר עבור בעלי הממון שבכוחם לרכוש דירה גדולה יותר, ונמוכה יותר עבור אלו שירכשו דירות זולות יותר. יתירה מזו, הטבה זו לא תינתן כלל למי שאינו מסוגל לרכוש דירה מקבלן, ומעוניין לרכוש דירה מיד שניה בלבד.

כך עשוי להיווצר מצב בלתי סביר בו אדם שהקדיש תקופה ארוכה מחייו לשירות המדינה אך אין לא די אמצעים כספיים לא יקבל כלל הטבה מן המדינה, ולעומתו מי ששירת תקופה קצרה אך הינו בעל ממון יקבל הטבה בסכום גבוה, שבסופו של דבר עלותה תגולגל על כל אזרחי המדינה.

סיכום

לאור כל האמור, עולות המסקנות הבאות: 1. דרך המלך בתחום המקרקעין הנו הגדלה משמעותית של היצע המקרקעין וזאת על ידי הפרטת חלק גדול מאדמות המדינה והעברתם לידי אזרחי המדינה לשם בניה למגורים – תוך פיקוח שלא ישמשו למטרה אחרת. 2. כל עוד לא בוצעה הפרטה, כאמור, יש להטיל פיקוח על מחירי הדיור המינימאלי (דירות 3 או 4 חדרים בפריפריה – בהתאם לגודל המשפחה). יש לוודא בניית דירות כאלו על ידי שיווק אדמות המדינה תוך התניה שחלקן ישמשו למטרה זו. תכנית “מחיר מטרה” היא צעד ראוי בכיוון זה. 3. התכנית של מע”מ 0 כפי שהוצעה על ידי שר האוצר יכולה להוות צעד בכיוון הנכון רק אם יהיה בה בכדי להביא לירידת כלל מחירי הדיור. ________________________________________

[1] הפטור אינו חל על מי שכבר יש בבעלותו דירה וברצונו למכרה ולרכוש דירה אחרת, על מנת לעודד רכישת דירות על-ידי זוגות צעירים. אין בהצעה זו התייחסות לצורך של משפחות רבות להחליף את דירותיהם הקטנות בדירות גדולות יותר, בשל התרחבותה המבורכת של המשפחה.

[2] הפטור אינו נצרך עבור אדם הקונה דירה ביד שניה, שכן במקרה זה אין חיוב במע”מ המוכר. נושא זה ידון בנייר העמדה הנוכחי.

[3] כך שהפטור אינו חל על רוכשי דירות יקרות.

[4] על-פי הנתונים שפורסמו לאחרונה במסגרת הדיון על הפרטת מעט ממקרקעי ישראל, כמפורט להלן, חולפות יותר מעשר שנים מהגשת תוכנית ועד לאישורה.

[5] הן בשל עצם הגבלת ההיצע החופשי של מקרקעין, והן בשל מגבלות נוספות שמציאות זו מטילה על שוק המקרקעין.

[6] על כך, יעויין במקורות הבאים: ספר במדבר, פרק כו, פסוקים נב-נו, פרק כז, פסוקים ו- יא, ופרק לג, פסוק נב ואילך; ירושלמי, שביעית, פרק ו, הלכה א; בבלי, כתובות, כה ע”ב; גיטין, נה ע”ב ו-נח ע”ב; בבא מציעא, עט ע”ב ו-פט ע”א; ערכין, יב ע”ב; נדה מז ע”א; תשובות הגאונים (הרכבי), סימנים קצט-ר; תשובות הגאונים (אסף, תרפ”ט), עמ’ 31; ובייחוד שו”ת מהר”ם מרוטנברג, דפוס פראג, סימן תקלו משנה תורה לרמב”ם, הלכות שמיטה ויובל, פרק י, הלכה ב; הגאון רבי שמואל אהרן יודלביץ, כרם ציון ג, עמ’ לח; מרן הגאון רבי שאול ישראלי, בספרו ארץ חמדה, ספר א, שער ב, סימנים ג-י; הגאון רבי משה אביגדור עמיאל, הצדק הסוציאלי והצדק המשפטי והמוסרי שלנו, תל-אביב תרצ”ו, עמ’ 95 – 96; הרה”ג יהודה שביב, הערת עורך, בתוך הספר ממלכת כהנים וגוי קדוש, עמ’ 289). במציאות הבינלאומית כיום לא ניתן להגביל זאת ליהודים בלבד ועל כן כללנו את כל אזרחי המדינה, כפי שנקבע גם בהלכות אחרות כגון חילול שבת במקום פיקוח נפש של אינם יהודים.

[7] על כך, יעויין במקורות הבאים: משנה, סנהדרין ב, ד; בבלי, ב”ק, ס ע”ב; סנהדרין כ ע”ב, רש”י ד”ה “ופורץ” וד”ה “לעשות לו דרך” (וכן יבמות עו ע”ב, רש”י ד”ה “שהמלך פורץ”); ב”ב, צט ע”ב, רשב”ם ד”ה “דרך המלך אין לה שיעור”; רמב”ם, הלכות מלכים, פרק ה, הלכה ג; יד רמה, סנהדרין, כ ע”ב, ד”ה “ופורץ לעשות לו דרך”; לחם משנה, על דברי הרמב”ם הנ”ל; הגאון רבי דוב ליאור, במאמרו “סמכות הממשלה להפקעת אדמות לצורך סלילת כבישים”, אמונת עתיך 25, עמ’ 32- 33; הגאון רבי יעקב אריאל, במאמרו “פיצויים על הפקעת קרקעות”, אמונת עתיך, גיליון 25, עמ’ 31-27.

[8] על כך, יעויין בדבריו של הגאון רבי אליעזר יהודה וולנדינברג, הלכות מדינה, שער ז, פרק א, אות ה.

[9] על כך, יעויין במקורות הבאים: בבלי, כתובות, סז ע”ב; רמב”ם, משנה תורה, הלכות מתנות עניים, פרק שביעי, הלכה ד; טור, יו”ד, תחילת סימן רנ; שו”ע, שם, סעיף א; דרך אמונה על דברי הרמב”ם הנ”ל; שו”ת משנה הלכות, חלק יז, סימן נג.

[10] רק באשר לעניים שאינם מסוגלים לפרנס את עצמם קיימת חובה הלכתית על השלטון לסייע בתחום הדיור, כחלק מקשת מטרותיה של מצוות הצדקה הציבורית, הנוגעת לצרכים בסיסיים בלבד. על כך, יעויין במקורות הבאים: שו”ת שבט-הלוי, ח”ב, סי’ קכ (וכן ח”ד, סימן קל; ח”ה, סימן קל”ד; ח”ט, סימן ר”ב; ח”י, סימן י”ג); דרך אמונה, לעיל, פרק ז, הלכה ד, אות כ.

[11] על כך, יעויין במקורות הבאים: בבלי, בבא בתרא, פט ע”א; רמב”ם, משנה תורה, הלכות גניבה, פרק ח, הלכה כ; שו”ע, חו”מ, סימן רל”א, סעיף כ; הרה”ג נפתלי בר-אילן, בספרו משטר ומדינה בישראל על-פי התורה, פרק נא, סעיפים רנט-רס, עמ’ 1269- 1275.

[12] על כך, יעויין במקורות הבאים: בבלי, בבא בתרא, ח ע”ב; רמב”ם, הלכות מכירה, פרק י”ד, הלכות ט-יא; טור, חו”מ, סימן רל”א; שו”ע, שם, סעיף כ”ז; שו”ת המבי”ט, ח”א, סימן רל”ז; שו”ת הרמ”א, סימן עג. יצויין, כי המקורות שבספרי השו”ת עוסקים בהחלת הוראות הלכתיות אלו על חקיקה של מוסדות הקהילה בתחומים שונים, ולא על מקרים ממשיים של פיקוח שלטוני על מחירים.

[13] יצוין, כי קיימות הוראות הלכתיות רבות מאוד החלות על הפעילות הכלכלית (כגון איסור ריבית, חיוב תשלום שכר שכיר בזמנו, חיוב השכיר לעבוד במלוא מרצו עבור המעביד, כללי הגינות בתחרות עסקית) אך אין מדובר בהתערבות שלטוניות, אלא בציוויים מחייבים החלים ישירות על הפרטים, הניתנים לאכיפה שיפוטית בבתי דין.

[14] זאת, בניגוד למציאות הרווחת במדינות הגויים שבקרבן חיו היהודים, אשר כללו פיקוח הדוק על מחירים (עם עונשי מות, במקרה של הרומאים). יתכן שהימנעות זו של קהילות ישראל נבעה מחוסר היכולת לפקח על כך בגלות כאשר הסוחרים שאינם יהודים לא צייתו להוראות הקהילה. יתכן גם שהדבר נבע מההכרה בכך שמדובר בדרך פעולה בלתי-יעילה. כלכלנים רבים מתנגדים לקביעת מחירים שלטונית, מפני שקביעת מחיר נמוך ממחיר השוק למוצר כלשהו, תוביל לעליית הביקוש למוצר זה, בשל מחירו הנמוך, ולירידת ההיצע, בשל היעדר הרווח שיש בתהליך הייצור והמסחר במחירים נמוכים מדי. התוצאה ההכרחית תהיה מחסור משמעותי בזמינות המוצר לכלל האוכלוסייה, כולל העניים (כמבואר בהרחבה רבה אצל החוקר Ludwig von Mises, INTERVENTIONISM: AN ECONOMIC ANALYSIS. הספר מצוי באתר של Ludwig von Mises Institute) אמנם, ייתכן שבשל המציאות הכלכלית בתקופת חז”ל ורבותינו הראשונים, השונה מאוד מזו שבדורותינו, התנהלו מנגנוני השוק בצורה שונה, כך שלא התעוררו בעיות אלו (שכן בעבר שווי המטבע היה קבוע ומוחלט, כך שמחירו של מוצר כלשהו שיקף את רק שווי השוק של המוצר ולא הושפע מתנודות בערך המוסכם של המטבע. לעומת זאת, המציאות בדורות האחרונים הנה כי אין שום ערך אמיתי קבוע למטבע, ושינויים במחירים מבטאים ירידה או עליה בכוח הקניה של מטבע מסוים, ולאו דווקא שינוי אמיתי בשוויו העצמי של מוצר כלשהו, ויעיין בהרחבה אצל החוקר Henry Hazlitt, Man vs. the Welfare State, chapter 7. הספר מצוי באתר הנ”ל).

[15] על פי גמרא בבא בתרא צ ע”א, רמב”ם הלכות מכירה פרק יד א, שו”ע חושן משפט סימן רלא כ.

[16] זאת בלא להיכנס במסגרת זו לשאלה האם הטבה זו מגיעה, מאותם נימוקים, גם ללומדי תורה.