קרדיט תמונה FREEPIK

מכר או רכש נדל”ן הוא איננו דבר מה שבשגרה עבור מרבית האנשים הפרטיים; למעשה, מדובר באחת מן העסקאות הבולטות והחשובות ביותר בחייו של אדם. לצד העובדה שהיא מסמלת שינוי סטטוס והשקעה חיובית לטווח הארוך, הרי שאם נפשט את הדברים, מדובר בעסקה הטומנת בחובה מאות אלפי ולרוב מיליוני שקלים.

לאורכו של המשא ומתן בין הצדדים, בטרם החתימה על העסקה, החוק איננו מחייב את שכירת שירותיו של עורך דין מקרקעין. רק במעמד החוזה אשר מוכרח לעלות על הכתב, נדרשת נוכחות של איש מקצוע משפטי.

אם כך הדבר, מדוע רבים בכל זאת שוכרים את שירותיהם של עורכי דין למקרקעין עוד בתחילתו של התהליך? וכיצד נוכחותו של עורך דין יכולה לסייע לעסקה?

שומר הסף של הרוכשים / המוכרים

בין אם מדובר בעורך דין לקניית דירה ובין אם מדובר בעורך דין למכירתה של דירה, הרי שמטרתו היא אחת – להגן על האינטרס של לקוחותיו.

בעסקת מקרקעין ובה מדובר בהון רב, כל טעות וכל אי-שימת לב, ולו הקטנה ביותר, עלולה להיתרגם למפח נפש, הפסד כלכלי ואף למחלוקות משפטיות קשות.

עורך הדין פועל כדי לבדוק את הנכס על בוריו, ולתרגם את כל שנאמר במהלך המשא ומתן, אל תוך חוזה מכר המוסכם על כל הצדדים, ואשר מפרט את חובותיהם וזכויותיהם של הבאים בעסקה. חוזה אשר מותיר ולו ‘שטח אפור’ אחד קטן, הרי שהוא סולל את הדרך הלא-רצויה אל עבר מחלוקות אפשריות ואי-הבנות.

תפקידו של עורך הדין בקניית דירה

קניית נכס מקרקעין לרוב מכוונת לדירה (יד שנייה או מקבלן), ומציבה את הרוכשים בעמדת ‘נחיתות’ מסוימת. הם אלו המוציאים את הונם על הנכס, והם אלו הנדרשים להכיר את הנכס באופן מעמיק ויסודי.

עורך דינם של הרוכשים יפעל כדי לבחון את הנכס מכול היבטיו השונים, וזאת כדי לאתר נורות אדומות אפשריות המצריכות הסדרה ודין ודברים בין הצדדים, או לחילופין כדי להפיג את החשש ולאשר את העסקה.

בדיקות שכאלו עבור נכס יד שנייה, יכולות לכלול מגוון רחב של היבטים שונים לרבות בדיקת נסח הטאבו וסקירת תיק הבניין. בעסקת רכישה מקבלן, הרי שעוה”ד יפעל כדי לבחון את החוזה באופן דקדקני ויסודי, וזאת למען הבטחת האינטרס של הקונים והבטחת תהליך המשמר את ביטחונם הכלכלי.

תפקידו של עורך דין במכירת דירה

מכירתה של דירה לרוב נתפסת כקלה ופשוטה יותר אל מול קנייה.

מן העבר האחד, אכן מדובר בתפיסה נכונה, אולם מן העבר השני, הרי שבעלי הזכות על הנכס מוכרחים להכירו היטב, וזאת כדי להבטיח עסקה מהירה, יעילה ונטולת הפתעות.

בדיקת נסח הטאבו יכולה להעלות היבטים המצריכים הסדרה מקדימה לרבות צו עיקול נושן הרשום על נסח הטאבו ואשר יש להסירו, או במקרים חריגים אף חריגות בנייה אשר יכולות לטרפד את העסקה.

לצד זאת, עורך דין נדל”ן יבחן את היבטי המס עבור המוכרים המגולמים במס שבח המוטל על ההפרש שבין ערך הנכס הנוכחי לבין ערכו ההיסטורי, והיטל השבחה המשולם אל הוועדה המקומית לתכנון עירוני מטעם הרשות המוניציפלית ובה הנכס יושב.

תחזית מס מדויקת תאפשר למוכרים לחשב באופן מדויק את הסכום אותו ישלשלו לכיסם עם סיום העסקה. אין מדובר בפרט שולי, כי אם בתחזית פיננסית אשר תאפשר להם להתכונן כלכלית לתשלומים הנדרשים עבור הנכס שאליו הם עוברים.