אחד הצעדים הכלכליים המשמעותיים ביותר שאדם עושה בחייו הוא רכישת דירה או שדרוג דירה ע״י תמ״א 38. מדובר על סכום כסף גבוה מאוד ואי לכך, על הקונה להבטיח כי בחר בנכס המתאים לו וכי השקעתו מוגנת.
לשם כך, עליו לבדוק היטב את הנכס וסביבת המגורים, לערוך את הבירורים המתאימים היה ומדובר ברכישת דירה מקבלן וכמובן להיות מיוצג על ידי עו"ד נדלן אשר ידאג לכל היבטי העסקה וישמור על זכויות הרוכש.
בדיקת הנכס וסביבתו
עו"ד מקרקעין המייצג את הקונה יבצע את הבדיקות המשפטיות המקדמיות הדרושות על מנת לוודא כי המוכר הוא אכן בעל הדירה וכי הנכס נקי מעיקולים ושעבודים. הקונה מצידו, צריך לבדוק היטב את הדירה וסביבתה על מנת לוודא כי זו אכן מתאימה לצרכיו. מלבד גודלה של הדירה, יש לעמוד על מצבה, האם ישנם סדקים בקירות, בעיות רטיבות, לבדוק כמה הדירה מוארת, מהם כיווני אוויר וכל נתון אחר הרלוונטי בעיני הקונה. רצוי לבקר בנכס לפחות פעמיים, בשעות שונות, דבר אשר יאפשר לבחון בצורה טובה יותר את הנכס. באשר לסביבת המגורים, עו"ד נדלן ממליץ לבדוק כי אין מפגע או מטרד סביבתי אשר עלולים לפגוע באיכות החיים ובערך הנכס. כמו כן, חשוב לוודא כי אין תוכניות בנייה עתידיות מול בניין המגורים. יש לבדוק את קרבתם של השירותים להם זקוקים הרוכש ומשפחתו, למשל מוסדות חינוך, מרפאת קופת חולים, מרכז קניות וכדומה. כמו כן, חשוב לוודא כי ישנה נגישות נוחה לצירי תנועה מרכזיים, ותחבורה ציבורית אם יש צורך בכך.
רכישת דירה מקבלן
כאשר אנו מדברים על רכישת דירה, ישנן למעשה שתי אפשרויות: רכישת דירה יד שנייה או רכישת דירה חדשה מקבלן. במקרה השני ישנם פרמטרים ייחודיים שיש לבדוק, אשר אינם עומדים על הפרק בעת קניית דירה יד שנייה. כך למשל, איך תיראה הדירה בפועל, שהרי אין המדובר בנכס עומד וקיים אלא בפרויקט עתידי ולכן עו"ד מקרקעין מטעמו של הרוכש ידאג לקבל מפרט ברור מהיזם כדי שיוכל הרוכש לקבל החלטה האם הדירה אכן מתאימה לו. דוגמא נוספת היא הצורך לברר אודות היזם של הפרויקט והקבלן המבצע, היות שבמקרים רבים מדובר בחברות שונות. חשוב לדעת מהו המוניטין המקצועי של היזם והקבלן, לבחון פרויקטים קודמים שביצעו ולוודא כי סטנדרט הבנייה הוא טוב ועומד בכל התקנים. עוד יש לוודא את יציבותם הפיננסית של הגורמים המקצועיים ולקבל את הערבויות המתאימות על מנת שהקונה יגן על כספו.
חשיבותו של עו"ד מקרקעין
הדוגמאות שהובאו לעיל הנם מקצת הנושאים שיש לבחון בעת רכישת דירה המהווה עבור מרביתנו את העסקה היקרה ביותר שנעשה בחיינו. על מנת לוודא כי הקונה בחר נכס המתאים לכל צרכיו ולהבטיח את כספו וזכויותיו במסגרת הליך הרכישה, זקוק הוא לשירותיו של עו"ד מקרקעין מטעמו. ראשית כל, יבצע עורך הדין את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות ובראשן רישום הזכויות בנכס באמצעות נסח טאבו, זאת על מנת לוודא מיהם בעלי הדירה וכי הנכס נקי מעיקולים, שעבודים וכדומה. כאשר התקבלה מצד הלקוח החלטה על רכישת הדירה, ינהל עורך הדין עבורו את המשא ומתן על תנאי העסקה, כאשר המטרה הנה כמובן להשיג עבור הרוכש את התנאים האופטימאליים. משסוכמו אלו, ינסח עורך הדין את הסכם הרכישה וידאג לרישום הערת אזהרה אשר תשמור על זכויותיו של הקונה בנכס ותמנע עסקאות סותרות. בהמשך, יטפל עו"ד נדלן בהעברת הזכויות בדירה על שם הקונה. אספקט חשוב נוסף הוא תכנון מס. קניית דירה כרוכה בתשלום מס רכישה שעלותו גבוהה ועל כן עורך הדין יבחן את כל האפשרויות העומדות לרשות הקונה לקבלת פטור או הנחה בחבות זו.
המאמר נכתב ע״י עו״ד דניאל גולשה עו״ד מקרקעין – רופין 1, חולון 0747031368
